De 14 leegstaande starterswoningen in Parq Verde aan de Hoeksehof in Bergschenhoek zijn medio december in de verkoop gezet, maar de voorwaarden waaronder zijn zo ongunstig voor de kopers dat de gemeente Lansingerland juridische stappen gaat nemen. “Als ik zie welke voorwaarden Roelofs en Haase, een familiebedrijf, hieraan verbindt, dan sta ik voor het belang van onze inwoners, deze startende kopers. Met een soort wurgcontract liggen alle risico’s bij de kopers.”, aldus wethouder Cnossen in een eerste reactie.
Het zal in de praktijk betekenen dat de woningen nog steeds niet verkocht kunnen worden. De voorwaarden waar de gemeente over valt zijn terug te vinden op Funda:
VOORWAARDEN:
1. De doelgroep voor de woningen is starters. Een starter is beginnend op de koopmarkt.
2. De 14 starterswoningen dienen gedurende 15 jaar op de markt te worden aangeboden voor € 180.000 v.o.n.
3. In geval van vervreemding binnen die 15 jaar wordt verplicht de woning aan te bieden aan verkoper tegen de oorspronkelijke betaalde koopsom, zodat verkoper de woningen opnieuw kan aanbieden aan starters voor € 180.000,-. Er is een tussentijdse mogelijkheid tot afkoop voor deze verplichting.
4. De 14 starterswoningen blijven zodoende gedurende 15 jaar ter beschikking voor de beoogde doelgroep.
5. Na de 15 jaar gaan de woningen in principe terug naar de verkoper voor het aankoopbedrag.
Bron: Hoeksehof 14 starterswoningen op Funda
We hebben bovenstaande voorwaarden voorgelegd aan een bankier particulieren en een jurist die gespecialiseerd is in vastgoed en bouwprojecten en beide concluderen onafhankelijk van elkaar dat deze voorwaarden bijzonder nadelig zijn voor kopers en zeker voor starters. In het kort komt het erop neer dat de koper de woning 15 jaar lang mag bewonen waarna hij deze terug verkoopt aan de verkopers Roelofs en Haase voor dezelfde € 180.000 als waarvoor ze de woning oorspronkelijk hebben gekocht. Willen ze eerder verhuizen, dan moeten ze de woning wederom eerst aanbieden aan de verkopers voor diezelfde € 180.000. En willen ze na 15 jaar in de woning blijven wonen dan wordt de woning op dat moment getaxeerd en moet de koper de dan getaxeerde waarde van de woning met aftrek van de eerder betaalde € 180.000 aan Roelofs en Haase voldoen.
“Het lijkt meer een verkapte huurovereenkomst waarbij de huurder uiteindelijk ook nog de eigenaar helpt met financieren en zelf verantwoordelijk blijft voor het onderhoud! Dat is een dubbele sigaar uit eigen doos. Dat is een win-win-win situatie voor de verkoper maar daar is een starter op geen enkele wijze bij gebaat, het is zelfs bijzonder nadelig want aan het einde van de rit is hij ook geen starter meer en hij heeft ook niks opgebouwd.”, zegt Marco den Engelsman van Den Engelsman Hoogenboom Advocaten. Kunnen ze de woningen dan beter huren? “Ja”, antwoordt hij, “met deze voorwaarden moet je als koper niet akkoord gaan, dan is huren zelfs voordeliger zowel op de korte als de lange termijn.”.
De starter die deze woningen koopt kan dus op geen enkele wijze profiteren van een prijsstijging op zijn koophuis. Daarnaast wijst Dennis van Zessen van Zessen Real Estate & Facility Consultancy B.V., specialist op het gebied van vastgoedprojecten, erop dat de woningen casco worden opgeleverd en dat iedere verbetering, zoals het inbouwen van een keuken, een waardevermeerdering van de woning inhoudt. Ook deze vermeerdering in waarde komt uiteindelijk ten goede aan de verkopers en niet aan de starters. Hij noemt de voorwaarden zonder meer giftig en zegt dat deze condities niet anders kunnen worden gezien dan een geraffineerde manier om wel proberen te voldoen aan de door de gemeente gestelde voorwaarden en toch de uiteindelijke hogere marktprijs te krijgen die ze al die tijd voor ogen hebben.
Roelofs en Haase reageert per email en zegt dat het realiseren van rendement in feite haaks staat op het uitgangspunt dat de woningen 15 jaar beschikbaar moeten blijven voor starters.
Als voorbeeld verwijzen ze naar de gemeente Nunspeet die voor dezelfde doelgroep de volgende voorwaarden heeft opgenomen:
“Het is voor de kopers van belang dat zij de aan te kopen woning zo veel mogelijk in basale toestand kopen en zo weinig mogelijk meerwerk en opties toepassen. Eigenaren kunnen ook in het kader van woongenot in de woning investeren, maar zij moeten zich er van bewust zijn dat dit geen waardevermeerdering tot effect kan hebben. De woning blijft immers in de prijsklasse waarin deze is aangewezen. Bij de doorverkoop binnen de termijn, zoals genoemd in artikel 4, geldt de vastgestelde prijs als verkoopprijs voor de woning. Van een prijsstijging, behoudens eventuele stijging overeenkomstig lid 4 van dit artikel, is geen sprake. Meerwerk en opties worden dus bij een doorverkoop binnen de instandhoudingstermijn in principe niet vergoed.”
Als wij bovenstaande voorwaarden vergelijken dan valt ons op dat onder diezelfde voorwaarden de gemeente Nunspeet gedurende de 15 jaar wel ieder jaar de toegestane verkoopprijs kan bijstellen afhankelijk van de woningmarkt op dat moment. Daarmee zou een starter wel enigszins kunnen profiteren van stijgende prijzen op de huizenmarkt. Het is niet duidelijk of een dergelijk mechanisme ook geldt voor de verkoopconstructie zoals die nu door Roelofs en Haase wordt aangeboden.
Voorts geven de projectontwikkelaars in de email aan: “Er is overigens wel sprake van voordeel omdat kopers 15 jaar langs slechts € 180.000 hoeven te lenen. Daarbij kan men aflossen om iets op te kunnen bouwen. Ook is er een mogelijkheid tot afkoop en er is een garantie van terugkoop. Roelofs en Haase zal altijd de woningen terugkopen zodat zij ervoor zorg kan dragen dat de woningen weer aan een starter verkocht worden. Het risico van waardevermindering is er altijd, maar in dit geval is het risico vrijwel nihil, vanwege de zeer lage koopsom.”
Die hogere marktprijs die Roelofs en Haase wil krijgen voor deze woningen komt voort uit een wijziging in het bouwbesluit. De bedoelde starterswoningen zijn tijdens de bouw 2 meter langer opgeleverd waarna de projectontwikkelaar de “luxer uitgevoerde woningen” voor een hogere indexatieprijs wilde verkopen. Maar daar ging de gemeente niet in mee waarna het getouwtrek is begonnen.
De gemeente geeft aan dat vanaf het begin volstrekt duidelijk is geweest dat er 14 woningen binnen dit project sociaal bereikbaar moesten zijn voor starters en dat ze dat oormerk voor 15 jaar na eerste verkoop moesten behouden. Om dat te bereiken is vastgelegd in het bestemmingsplan en de anterieure overeenkomst dat 14 woningen zouden worden opgeleverd met een verkoopprijs van € 180.000 v.o.n. Van deze afspraak wil de gemeente op geen enkele wijze afwijken. “Er is nimmer onderhandeld over de consequentie dat de ontwikkelaar de woningen vergroot heeft, valt ook buiten de aangegane anterieure overeenkomst en deze woningen moesten ook passen voor de doelgroep starters.”, en “Er is gehandeld vanuit wat het bestemmingsplan heeft voorgeschreven en de ontwikkelaar heeft zelf het risico genomen.”, aldus de Gemeente Lansingerland.
Daarbovenop krijgen de startende kopers ook nog te maken met een mandelig terrein. Naast het huis en de eigen grond worden de aspirant-kopers dus ook mede-eigenaar van het gehele grondgebied inclusief watergangen, wegen, groenvoorziening, parkeerplaatsen en noem zo maar op, waarvoor zij zelf verantwoordelijk zijn en de kosten van onderhoud en vervanging moeten betalen. Het beheer hiervan is belegd bij een VVE waar iedere koper automatisch lid van wordt bij de overdracht van zijn huis met alle kosten en consequenties die daarbij horen.
Jeroen van Lieshout is één van de eerste bewoners van Parq Verde en voorzitter van de Vereniging van Eigenaren Parq Verde. Hij geeft aan dat ze al jaren tegen problemen aanlopen met betrekking tot het mandelig terrein omdat er aan de tekentafel gewoon geen goede afspraken zijn gemaakt. Dat betekent dat de projectontwikkelaar Roelofs en Haase alle ruimte krijgt om zich er zo goedkoop mogelijk van af te maken en dat doen ze ook. De bouwkundig specialist die we al eerder raadpleegde in dit traject geeft aan: “Je moet het zo zien dat een voorzitter VVE de taak op zich neemt die normaal een projectleider en een planoloog samen bij de gemeente uitvoeren. Zij bepalen wat er in de openbare ruimte voorzien en geregeld moet worden en controleren de projectontwikkelaar. Daar hebben zij ook voor gestudeerd en daar is kennis en ervaring voor nodig. Dat ligt nu, met alle respect, bij een leek die het als voorzitter VVE naast zijn baan erbij doet. En de projectontwikkelaar maakt daar gewiekst gebruik van. Eigenlijk moet de gemeente hier gewoon ingrijpen, je kan de burger hier niet mee laten zitten. De materie op dit terrein en hoe de projectontwikkelaar daarmee omgaat maakt het dermate complex en precair dat dit gewoon helemaal uit de hand dreigt te lopen en komen deze eigenaren zo meteen voor torenhoge kosten te staan”.
Jeroen vraagt zich ook af in hoeverre een mandelig terrein wel samengaat met starters die het financieel toch al wat lastiger hebben. Daarnaast staat nog steeds in alle publicaties dat de maandelijkse bijdrage voor de VVE € 30 per maand is. “Dat is ronduit lachwekkend”, zegt Jeroen, we hebben dat al meerdere keren aangegeven bij de notaris en de makelaars dat de geschetste situatie niet klopt en verouderd is. Ook de notulen van de VVE vergadering die bij het registratieformulier voor de nieuwe starterswoningen als bijlage zijn toegevoegd zijn oude notulen uit september 2021. Ook daar is nog sprake van een maandelijkse bijdrage van € 30 per maand maar inmiddels gaat de VVE er al vanuit dat deze bijdrage minimaal drie tot vier keer hoger gaat uitvallen.
Nadat wij deze deze informatie hadden voorgelegd aan de projectontwikkelaars lieten zij schriftelijk weten: “Omdat dit nog steeds het actuele bedrag is. De vereniging heeft ons niet verzocht het bedrag aan te passen.”. Wel is Inmiddels op de website van Funda en de makelaar de volgende informatie toegevoegd: “Het bestuur van de Vereniging heeft op 14 december jl. het volgende laten weten: ‘Advies is om VVE bijdrage te verhogen, voorstel volgt op basis van begroting tijdens de ledenvergadering.’”
We vragen tot slot aan Jeroen wat nou dé oplossing zou zijn voor de hele problematiek rond het mandelig terrein. Daarop antwoordt hij resoluut: “Gemeente, neem de grond gewoon in beheer zoals de rest in Lansingerland en neem ons en de starters de zorgen uit handen. Wat ons betreft mogen ze alle grond om onze eigen kavels heen om niet terugkrijgen. Dan zijn wij van de zorgen af en kan de gemeente gaan doen waar ze voor bedoeld is; goede afspraken maken met en het controleren van de projectontwikkelaars en waar nodig procederen en zaken oplossen.”.
